上个月刚做完一个碑林区的老房子翻新，套内65平，九几年的单位家属院。房东买来做出租的，预算卡得很死，但翻完效果出来，他自己都舍不得租了——说再放半年散散味自己住。
分享一下这个案例的全过程，户型不大、预算有限的老房子可以参考。
房子原状：看了三个租客走了三个
接手的时候房子长这样：墙皮大面积起泡脱落，厨房烟道附近的墙面被油烟糊了一层黑壳子，卫生间地面有两块瓷砖碎了，一踩就响。最关键的是电路——还是铝线，客厅只有两个五孔插座，厨房居然一根明线都没有。
房东最开始只打算刷个墙换俩灯。我跟他说，这个状态挂出租，租客来了看一眼就走，空一个月租金损失两千多，不如多花一点一次性整好。
钱花在哪：大头在看不见的地方
预算总共3万8，分配大概是这样：
水电改造 9000——全屋换铜线，加插座到每面墙至少两个，厨房单独走4平方线。水管全部换了PPR管，老房子的铁管已经锈得不行了。
墙面处理 6000——铲掉所有旧墙皮，重新批腻子刷两遍乳胶漆。客厅和主卧选了浅米色，显亮又耐脏。
厨卫翻新 11000——厨房拆了旧橱柜，装了一套最基础的吸塑板橱柜，台面用的石英石，够用就行。卫生间重做防水、换了马桶和洗手台。
地面 5000——原有瓷砖除了卫生间两片坏的，其他都还行，做了深度清洁加美缝翻新，比敲掉重铺省了将近一半。
其他零碎（灯具、窗帘杆、保洁）7000。
几个让小户型显大的操作
老房子通病是暗厅，采光全靠卧室的门窗。我们的处理方法是：客厅和阳台之间的墙垛没动（承重墙），但把原来的铝合金推拉门拆了，换成窄边框玻璃折叠门。平时全打开，客厅一下子亮了好几倍。
另外全屋踢脚线选的和墙面同色，视觉上不割裂，层高显高。朋友来看说"感觉不止65平"——这话比任何评价都实在。
翻新中最容易忽略的一点
老房子一定要查一遍下水道坡度。这个房子厨房下水之前常年堵，拆开发现横管基本是平的，甚至有一段还有点反坡。把这一段重新做了坡度后，再没堵过。
很多人翻新老房子只盯着墙面地板，上下水这个事反而不当回事。但这个出了问题，天天都得糟心。
3万8花得值不值
翻完当天房东来看，在屋子里站了十分钟没说话。然后问我能不能不租了，自己住。
我没答应——人家合同签了一年。但说实话，这套房子如果挂到市场上租，月租至少能从1200提到1800。按这个速度，翻新的钱一年多就回来了。
老房子翻新，说到底不是花多少钱的问题，而是把钱花在要命的地方。水电、防水、下水——这三样做好了，剩下怎么省都行。
